Kedy sa oplatí zmluva od advokáta
Vzor z internetu, či cez AI nepozná vašu situáciu. Nerieši ťarchy na liste vlastníctva, spôsob a zabezpečenie úhrady kúpnej ceny, skutočný stav nehnuteľnosti, prístup k pozemku ani riziká konkrétnej protistrany. Chyba vo vzore sa prejaví až pri probléme, pri zastavenom, nepovolenom vklade na katastri, pri neplatičovi alebo v súdnom spore a vtedy sa opravuje najdrahšie. Zmluvu od advokáta odporúčame vždy, keď ide o nehnuteľnosť, o väčšiu sumu peňazí alebo o protistranu, ktorú dobre nepoznáte. Najčastejšie pripravujeme:
- Kúpna, darovacia a zámenná zmluva na byt, dom alebo pozemok vrátane návrhu na vklad do katastra.
- Záložná zmluva pri hypotéke, zriadenie a výmaz vecného bremena, napríklad práva doživotného bývania.
- Nájomná zmluva na byt aj nebytový priestor, výpoveď a skončenie nájmu, vyúčtovanie kaucie.
- Zmluva o dielo so stavebnou firmou alebo remeselníkom na stavbu domu, rekonštrukciu či výmenu okien a strechy.
- Zmluva o pôžičke, uznanie dlhu, splátkový kalendár a zabezpečenie zmenkou, záložným právom alebo ručením.
- Dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo bezpodielového spoluvlastníctva manželov po rozvode.
Prevod nehnuteľnosti: Kúpna zmluva, kataster
Pri kúpe alebo darovaní nehnuteľnosti rozhoduje o bezpečnosti obchodu spôsob úhrady kúpnej ceny a to, čo sa stane, ak kataster vklad nepovolí. Kúpnu cenu nastavujeme cez advokátsku úschovu, notársku úschovu alebo banku tak, aby kupujúci neplatil skôr, než sa stane vlastníkom, a predávajúci neodovzdal nehnuteľnosť bez peňazí. Pred podpisom preveríme list vlastníctva, ťarchy, prístup k pozemku a vlastnícku históriu.
Správny poplatok za návrh na vklad je 100 eur, pri elektronickom podaní 50 eur; urýchlené rozhodnutie do 15 dní stojí 300 eur, elektronicky 150 eur. Návrh podávame elektronicky a s katastrom komunikujeme až do zápisu. Ak kataster konanie preruší pre nedostatky zmluvy, pripravíme dodatok a doplnenie podania v určenej lehote, aby konanie pokračovalo bez nového návrhu a nového poplatku.
Nájom, pôžičky a zmluvy so stavebnou firmou
Nájomné zmluvy na byty pripravujeme aj v režime krátkodobého nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., ktorý prenajímateľovi umožňuje kratšie výpovedné lehoty a peňažnú zábezpeku do výšky trojnásobku mesačného nájomného; pri nebytových priestoroch nastavujeme dobu nájmu, valorizáciu, opravy a odovzdanie priestorov. Pomáhame prenajímateľom aj nájomcom.
Pri pôžičke medzi známymi alebo v rodine je najdôležitejšie písomné uznanie dlhu čo do dôvodu a výšky: predlžuje premlčaciu lehotu na desať rokov (§ 110 Občianskeho zákonníka) a výrazne uľahčuje neskoršie vymáhanie. Zmluva o dielo so stavebnou firmou určí rozsah prác a použité materiály, cenu a platobný kalendár, termín dokončenia a sankcie za omeškanie, spôsob preberania diela, záruku a postup pri reklamácii. Spory so stavebnými firmami vznikajú takmer vždy z toho, čo v zmluve chýba; dobrá zmluva je lacnejšia než znalecký posudok a súd.
Kontrola zmluvy pred podpisom
Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva od realitnej kancelárie, zmluva s developerom, úverová zmluva, zmluva o dielo alebo zmluva o poskytnutí služieb. Predložený návrh prečítame za vás a do jedného až dvoch pracovných dní dostanete zrozumiteľné zhrnutie rizík a návrh úprav, s ktorými môžete ísť za protistranou. Práve rezervačné zmluvy často obsahujú prepadné poplatky, jednostranné podmienky a lehoty, ktoré kupujúceho zaväzujú skôr, než vôbec videl kúpnu zmluvu; ich kontrola stojí zlomok toho, čo prepadnutá rezervačná záloha.
Právne analýzy a stanoviská
Nie každý problém sa rieši zmluvou. Ak potrebujete vedieť, aké máte možnosti, či sa oplatí súdiť, či je nárok premlčaný, ako vypovedať zmluvu, čo znamená list, ktorý vám prišiel, alebo aké riziká má kúpa nehnuteľnosti s ťarchou, pripravíme písomné právne stanovisko. Stanovisko dostanete v bežnej reči, s odkazmi na konkrétne ustanovenia zákona.
Zmluvy v nemčine a v angličtine
Kupujete nehnuteľnosť od cudzinca, požičiavate peniaze partnerovi v Rakúsku alebo podpisujete zmluvu so zahraničnou stranou? Pripravíme dvojjazyčnú zmluvu, slovensko-nemeckú alebo slovensko-anglickú, s určením záväznej verzie a s voľbou rozhodného práva, aby ste sa pri prípadnom spore nesúdili o to, čo vlastne platí. Pre zahraničného účastníka zabezpečíme overenie podpisu a apostilu. Nadväzujeme pritom na našu prax pri nemeckých zmluvách a rakúskych zmluvách.
Naše zastúpenie
- Úvodná konzultácia: podklady, list vlastníctva, návrh od protistrany, doterajšia komunikácia a cieľ, ktorý zmluvou sledujete.
- Návrh alebo revízia: zmluva na mieru alebo zhrnutie rizík predloženého návrhu s konkrétnymi úpravami, spravidla do niekoľkých pracovných dní.
- Rokovanie s protistranou: o sporných ustanoveniach rokujeme za vás, pri zahraničnej strane v nemčine alebo angličtine.
- úschova: pri prevode nehnuteľnosti kúpnu cenu prevezmeme do advokátskej úschovy.
- Návrh na vklad: elektronické podanie, komunikácia s katastrom, dodatky pri prerušení konania až do zápisu.
- Nadväzujúce kroky: ak protistrana zmluvu poruší, prevezmeme vymáhanie pohľadávky alebo zastupovanie v spore pred súdom.
Cena a časový rámec
Pri bežných zmluvách, kúpnej, darovacej, nájomnej, o pôžičke či o dielo, pracujeme s pevnou odmenou dohodnutou vopred podľa rozsahu. K odmene sa pripočítavajú správne poplatky za návrh na vklad a prípadné náklady na preklady. Kontrola predloženej zmluvy trvá jeden až dva pracovné dni, zmluva na mieru niekoľko pracovných dní; kataster rozhodne o vklade do 30 dní pri ostatných.
Ak máte na stole zmluvu, ktorú máte podpísať, pošlite nám ju ešte pred podpisom. Pri prvej konzultácii vám povieme, čo v nej treba zmeniť a koľko bude práca stáť.